Smart News | Droit de la construction et de l’urbanisme
Aurélie Dauger et Hélène Cloëz vous proposent de retrouver régulièrement une sélection de l’actualité légale et jurisprudentielle en droit de la construction et de l’urbanisme.
Droit de la construction
Du nouveau sur les sanctions en matière d’assurance DO
Cass., civ 3ème, 8 décembre 2021, N°20-18.540
Si l’assureur DO ne notifie pas à l’assuré sa position de garantie dans le délai de 60 jours à compter de la déclaration, sa garantie est acquise.
La Cour de cassation précise ce principe légal de l’article L. 242-1 du Code des assurances en indiquant que l’assuré qui bénéficie de cette sanction peut être indemnisé par l’assureur DO à condition de justifier que les travaux sont nécessaires à la réparation des désordres strictement déclarés. A défaut, la condition préalable d’application du texte – la déclaration du sinistre – n’est pas caractérisée et l’indemnisation n’est pas due.
Ce que cela implique
L’assuré qui bénéficie de la garantie de son assureur DO « en sanction » doit veiller à l’adéquation des travaux de réparation et les désordres déclarés.
Du nouveau sur la preuve du consentement du maître d’ouvrage aux travaux supplémentaires
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 mai 2021, 19-26.216
Une entreprise titulaire d’un marché de construction et d’aménagement d’ espaces verts, réclame le paiement de travaux supplémentaires; les juges du fond ont retenu que le maître d’ouvrage était débiteur d’un certain nombre de travaux supplémentaires réalisés, dès lors que :
-lesdits travaux étaient prévus en option dans le devis initial ;
-le maître d’ouvrage n’avait pas manifesté son désaccord pendant ou après la réalisation desdits travaux ;
-le maître d’ouvrage avait utilisé les installation en résultant ;
-le maître d’ouvrage n’avait pas émis de réserves ou réclamation à la réception.
La Cour de cassation balaie chacune de ces justifications sur le fondement de l’ancien article 1134 du Code civil (désormais 1104), et retient que ces éléments ne suffisent pas à établir que le maître d’ouvrage avait expressément commandé les travaux supplémentaires avant leur réalisation ou les avait accepté sans équivoque après leur exécution.
Cet arrêt confirme l’appréciation restrictive de la Haute Juridiction au sujet de l’acceptation tacite des travaux supplémentaires même lorsque le contrat en question n’est pas, à proprement parler un marché à forfait soumis à l’article 1793 du Code civil (puisqu’il ne s’agit pas de la construction d’un bâtiment).
Ce que cela implique
Le consentement du maître d’ouvrage aux travaux supplémentaires ne se présume pas. Il doit être expressément donné avant les travaux ou résulter d’une acceptation postérieure non équivoque.
Du nouveau sur l’architecte ne peut exclure sa responsabilité in solidum
Cass., civ. 3è, 19 janvier 2022, n°20-15.376, publié au bulletin
Se plaignant de malfaçons et d’un dépassement de budget à la suite de travaux imprévus, le maître d’ouvrage assigne l’architecte, titulaire d’une mission complète, en paiement de sommes indemnitaires.
La Cour d’appel de Nîmes fait partiellement droit à ses demandes en condamnant l’architecte à indemniser un tiers du préjudice du maître d’ouvrage, considérant que les entreprises étaient aux deux-tiers responsables de la survenance de ces préjudices. La Cour exclut toute condamnation in solidum de l’architecte et des entreprises, en procédant elle-même à une répartition des responsabilités, sur le fondement de la clause du contrat d’architecte qui excluait toute responsabilité de sa part in solidum avec d’autres intervenants.
La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel, retenant une violation de l’article 1147 du Code civil dans sa version applicable aux faits (aujourd’hui article 1231-1). Elle énonce, sous la forme d’un attendu de principe, que ce texte implique que « Chacun des coauteurs d’un même dommage, conséquence de leurs fautes respectives, doit être condamné in solidum à la réparation de l’entier dommage […], sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilités entre les coauteurs, lequel n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers […]. » Elle fait ainsi de la responsabilité in solidum un principe intangible de la responsabilité des constructeurs, auquel il n’est pas possible de déroger. Il s’agit d’un retour à la position initialement exprimée par la Cour de cassation (Cass., 3ème civ., 18 juin 1980, n°78-16.096), revenant sur une série d’arrêts ayant admis l’exclusion contractuelle de la responsabilité in solidum (Cass., 3ème civ., 14 février 2019, n°17-26.403) en matière de responsabilité contractuelle de droit commun.
Ce que cela implique
Les clauses excluant la responsabilité in solidum, qui figurent sur le modèle de contrat fourni par l’Ordre des Architectes, sont fréquemment exigées par ces-derniers. Désormais, elles seront dépourvues de toute valeur ce qui évitera aux maîtres d’ouvrage d’avoir à diviser leurs recours contre chaque constructeur. A noter que ces clauses étaient légalement interdites pour la responsabilité décennale (article 1792-5 du Code civil).
Du nouveau sur Dol : le non respect d’une norme de construction ne suffit pas à caractériser une intention dolosive de la SCI maître d’ouvrage, même si ses associés sont des professionnels du bâtiment
Cass. civ. 3ème, 8 juillet 2021, n°19-23879
Une Cour d’appel avait retenu, dans le cadre d’une cession intervenue après l’expiration du délai de la garantie décennale, la responsabilité d’une SCI, maître d’ouvrage, sur le fondement du dol, en raison de non conformités aux DTU affectant l’ouvrage qu’elle avait fait réaliser, notamment au motif que les associés de la SCI étaient des professionnels du bâtiments, et que la SCI, chargée de l’entretien, ne pouvait ignorer les désordres.
Si la Cour de cassation rappelle tout d’abord une solution établie, à savoir que la faute dolosive peut être retenue à l’encontre d’un constructeur s’il viole, par dissimulation ou par fraude, ses obligations contractuelles, elle écarte le dol à défaut de caractérisation de la volonté délibérée et consciente de la SCI, constructeur non réalisateur.
Du nouveau sur la sous-traitance : il appartient au maître d’ouvrage de veiller à l’efficacité des mesures qu’il met en œuvre pour satisfaire à ses obligations : A défaut, il engage sa responsabilité à l’égard des sous-traitants
Cass. civ. 3ème, 17 novembre 2021, n°20-20731
L’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 impose au maître d’ouvrage d’exiger de l’entrepreneur principal qu’il justifie avoir fourni la caution au sous-traitant.
Dans cette espèce, le maître d’ouvrage agréé un sous-traitant, accepte ses conditions de paiement (en excluant la délégation de paiement) mais tarde à mettre en demeure l’entrepreneur principal de justifier de la caution.
Après la liquidation judiciaire de l’entrepreneur principal, le sous-traitant sollicite la condamnation du maître d’ouvrage à lui payer les sommes non réglées, en se fondant sur l’article 14-1.
La Cour d’appel s’était fondée sur l’existence d’une première demande par le maître d’œuvre et sur l’absence de moyen de coercition prévu par la loi du 31 décembre 1975 pour écarter la responsabilité du maître d’ouvrage.
Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui sanctionne l’inaction du maître d’ouvrage pendant deux ans pour contraindre l’entrepreneur principal en précisant qu’il doit veiller à l’efficacité des mesures qu’il met en œuvre pour satisfaire aux obligations mises à sa charge.
Du nouveau sur la sous-traitance : il appartient au maître d’ouvrage de veiller à l’efficacité des mesures qu’il met en œuvre pour satisfaire à ses obligations : A défaut, il engage sa responsabilité à l’égard des sous-traitants
Cass. civ. 3ème, 17 novembre 2021, n°20-20731
L’article 14-1 de la loi du 31 décembre 1975 impose au maître d’ouvrage d’exiger de l’entrepreneur principal qu’il justifie avoir fourni la caution au sous-traitant.
Dans cette espèce, le maître d’ouvrage agréé un sous-traitant, accepte ses conditions de paiement (en excluant la délégation de paiement) mais tarde à mettre en demeure l’entrepreneur principal de justifier de la caution.
Après la liquidation judiciaire de l’entrepreneur principal, le sous-traitant sollicite la condamnation du maître d’ouvrage à lui payer les sommes non réglées, en se fondant sur l’article 14-1.
La Cour d’appel s’était fondée sur l’existence d’une première demande par le maître d’œuvre et sur l’absence de moyen de coercition prévu par la loi du 31 décembre 1975 pour écarter la responsabilité du maître d’ouvrage.
Cette solution est censurée par la Cour de cassation qui sanctionne l’inaction du maître d’ouvrage pendant deux ans pour contraindre l’entrepreneur principal en précisant qu’il doit veiller à l’efficacité des mesures qu’il met en œuvre pour satisfaire aux obligations mises à sa charge.
Droit de l’urbanisme
Du nouveau sur la réglementation sur l’usage : modifications du règlement vers plus de restrictions
Délibération 2021 DLH 459 Bulletin officiel du 6 janvier 2022
Dans l’objectif de lutter contre les locations touristiques proposées sur les plateformes type Airbnb, la Ville de Paris a approuvé une délibération modifiant le règlement municipal actuel et visant à renforcer le dispositif existant des autorisations de changements d’usage et de compensations. L’article 3 du règlement est modifié et crée un nouveau secteur incluant Paris centre, et les 5ème, 6ème, 7ème , 8ème , 9ème, 10ème, 11ème, et 18ème au sein duquel les règles de compensations applicables sont plus sévères puisqu’il est désormais exigé une compensation de 3 m2 pour 1m2 de logement supprimé et ce, même en cas de compensation sous forme de logements locatifs sociaux.
Tout comme auparavant, cette compensation est exigée dans le même arrondissement.
La règle qui permet de compenser 50 % de la surface transformée dans un autre arrondissement lorsque la compensation s’effectue en logements sociaux est élargie à trois autres arrondissements : les 3ème, 16ème et 17ème .
L’obligation de proposer un nombre de logements créés au moins équivalent au nombre de logements supprimés est étendue à l’ensemble du secteur de compensation renforcée.
Du nouveau sur la réglementation sur l’usage : autorisation de la ville de Paris pour les meublés de tourisme
Délibération 2021 DLH 460 Bulletin officiel de la Ville de Paris du 18 janvier 2022
Pour lutter contre le phénomène croissant de transformation des surfaces commerciales à rez-de-chaussée en meublés touristiques en vue de les proposer à la location sur des plateformes comme Airbnb, Expedia ou Booking, le Conseil de paris a approuvé un règlement municipal soumettant à autorisation la location d’un local à usage commercial en meublé de tourisme, c’est-à-dire les appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Pour être autorisée, la location envisagée ne doit pas être située sur un linéaire de protection commercial et artisanal du Plan Local d’Urbanisme et la transformation du local ne doit pas contribuer à rompre l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, au regard de la densité de meublés touristiques, de la densité et de la diversité de l’offre commerciale du secteur et de la densité de l’offre hôtelière existante.
La location ne doit pas entraîner de nuisances pour l’environnement urbain.
Du nouveau sur la destination du permis de construire et OAP
CE, 30 décembre 2021, Commune de Lavérune et autre, n°446763 et 446766
Le Conseil d’Etat a jugé que la circonstance qu’un projet autorisé ne relèverait pas de la même destination que le projet envisagé par l’OAP n’entraine pas d’incompatibilité du permis de construire avec cette OAP.
Dans cette affaire, le projet de construction d’une maison de retraite intergénérationnelle comportant une majorité de logements dédiés aux personnes âgées et prévoyant des services dédiés à ceux-ci n’est donc pas incompatible avec l’OAP qui prévoit la réalisation d’un EHPAD, quand bien même ces deux équipements ne relèvent pas de la même destination.