Smart News | Droit de la construction et de l’urbanisme

Aurélie Dauger et Hélène Cloëz vous proposent de retrouver régulièrement une sélection de l’actualité légale et jurisprudentielle en droit de la construction et de l’urbanisme.

Droit de la construction

Du nouveau sur l’actualité jurisprudentielle : Vigilance lors de l’établissement et la notification du décompte définitif à l’entreprise

Cass, 3ème civ. 11 mai 2023, n°21-24.884

Par deux marchés à forfait, un maître d’ouvrage a confié la réalisation des lots revêtement souple et peinture à une entreprise.
L’entreprise a notifié au maître d’ouvrage ses mémoires définitifs, incluant le coût de travaux supplémentaires (TS) et de dépenses relatives au prolongement du délai d’exécution.

Le maître d’ouvrage, après validation par le maître d’oeuvre, a notifié les DGD à l’entreprise intégrant les TS. Celle-ci assigne le maître d’ouvrage en paiement de ces TS mentionnés au motif que conformément à l’article 19.6.2 de la norme NF P 03.001, faute de contestation lors de la transmission des DGD, ou par suite de son silence, ces TS avaient été acceptés sans équivoque par le maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage s’y opposait en soutenant que les TS ne peuvent être acceptés par lui que par un ordre de service signé.
La Cour d’appel retenant la position de l’entreprise a condamné le maître d’ouvrage au paiement de TS intégrés dans les DGD.

La Cour de cassation devait donc statuer sur la question de savoir si la notification par le maître d’ouvrage de DGD à l’entreprise valait acceptation expresse et non équivoque de TS, réalisés hors forfait.

La Cour de cassation admet que l’accord du maître d’ouvrage sur des TS réclamés par l’entreprise titulaire d’un marché forfait peut ressortir de la notification par le maître d’ouvrage des décomptes définitifs à l’entreprise, incluant le coût de certains TS contestés. Rappelons en effet que cette notification cristallise les positions des parties.

Ce que cela implique
Le Maître d’ouvrage doit être vigilant (1) au contenu du DGD notamment lorsqu’il intègre des travaux supplémentaires, puis (2) lorsqu’il notifie le DGD, sur lequel il ne peut plus revenir ensuite.

Du nouveau sur l’actualité jurisprudentielle : La garantie de paiement accordée au sous-traitant de second rang par l’entrepreneur principal échappe au champ de la loi de 1975.

Cass., 3e civ., 23 novembre 2023, n°22-17.027

Un maître d’ouvrage confie des travaux à une entreprise générale, qui sous-traite une partie de son marché à un sous-traitant de premier rang, lequel fait appel à un sous-traitant de second rang qui bénéficie d’une délégation de paiement, le délégué étant l’entreprise générale et non le maître d’ouvrage. Après la liquidation judiciaire du sous-traitant de premier rang, le sous-traitant de second rang actionne la délégation de paiement, refusée par l’entrepreneur principal car portant sur des factures non validées par le sous-traitant de premier rang, en violation de la condition posée par la convention de délégation.

Le sous-traitant de second rang assigne donc l’entrepreneur principal en paiement, considérant que la clause de la convention de paiement imposant la validation des factures par le délégant est contraire à l’article 14 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. Il est effectivement admis en jurisprudence que cette validation n’est qu’une formalité et non une condition du paiement (voir par exemple Cass., 3e civ., 19 décembre 2012, n°11-25,622). Il est toutefois débouté de son action, au motif que l’absence de validation des factures par le délégant ferait valablement opposition au paiement par le délégué.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle indique que la délégation de paiement échappe au champ de la loi de 1975 puisque le délégué n’est pas le maître d’ouvrage, mais l’entrepreneur principal. L’acte de délégation de paiement est donc régi uniquement par l’article 1338 du Code civil qui n’interdit pas au délégué d’opposer au délégataire les exceptions issues de ses relations entre délégataire et délégant.

Ce que cela implique
Il est acquis en jurisprudence que les garanties de paiement prévues par la loi de 1975 doivent être fournies par le maître d’ouvrage en cas de sous-traitance de second rang, et non par l’entrepreneur principal.

Il y a deux conséquences à cela :

• la fourniture d’une garantie de paiement par l’entrepreneur principal ne permet pas de remplir les obligations mises à la charge des entrepreneurs et maîtres d’ouvrage par les articles 14 et 14-1 de la loi de 1975
• une telle garantie de paiement n’est pas régie par la loi de 1975 mais par le droit commun.

Du nouveau sur l’actualité jurisprudentielle : L’exécution d’un sous-traité fait obstacle à sa demande de nullité pour défaut de caution.

Cass, 3ème civ. 23 novembre 2023, n°22-21.463, FS, B
Une entreprise a sous-traité à une seconde les travaux de fourniture et de pose de marbre sous fourniture de caution.

Le sous-traitant, estimant ne pas avoir été payé de surcoûts et de travaux supplémentaires a assigné l’entreprise principale en nullité du sous-traité et en indemnisation.

Le sous-traitant reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir déclaré nul le contrat de sous-traitance en application de l’article 14 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 qui prévoit qu’à peine de nullité du sous-traité «les paiements de toutes les sommes dues par l’entrepreneur au sous-traitant, en application de ce sous-traité, sont garanties par une caution personnelle et solidaire obtenue par l’entrepreneur», en raison de l’exécution par le sous-traitant du contrat.

La Cour de cassation devait donc statuer sur la question de savoir si l’exécution des travaux par le sous-traitant avait confirmé le contrat, et privé le sous-traitant de son droit à invoquer la nullité de la sous-traitance.

La Cour de cassation y répond par l’affirmative :
« La violation des formalités de l’article 14 alinéa 1 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975, lesquelles ont pour finalité la protection des intérêts du sous-traitant, étant sanctionnée par une nullité relative, le sous-traité est susceptible de confirmation en application de l’article 1182 du code civil.
La confirmation de l’acte nul, qui ne peut résulter de la seule exécution des travaux, doit être caractérisée, à défaut d’une confirmation expresse, par leur exécution volontaire en connaissance de la cause du vice l’affectant.»

Ce que cela implique
Le sous-traitant qui exécute le contrat de sous-traitance ne peut pas, sous couvert de l’absence de délivrance d’une caution, demander a posteriori la nullité dudit contrat qu’il a exécuté.

Droit de l’urbanisme

Du nouveau sur : Précisions sur les nouvelles obligations d’installation sur les toitures des bâtiments et les parcs de stationnement.

Décret n° 2023-1208 du 18 décembre 2023 portant application de l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme

Le décret précise les obligations d’installations sur les toitures des bâtiments et les parcs de stationnement, de dispositifs de gestion des eaux pluviales, de production d’énergies renouvelables et de végétalisation ou par ombrières.

Champ d’application des obligations :
Le décret définit la superficie des parcs de stationnements concernés ainsi que la notion de travaux de rénovation lourde qui déclenche les obligations et les critères d’exonération.

Rénovation lourde : Travaux «qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d’éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment».

Les parcs de stationnement concernés sont :

• les nouveaux parcs de stationnement extérieurs ouverts au public de plus de 500 m² ;
• les nouveaux parcs de stationnements associés aux bâtiments ou parties de bâtiment énoncés au II de l’article L. 171-4 du CCH.

Nombreuses exceptions encadrées :
En cas de contraintes architecturales, patrimoniales, techniques, de sécurité, ces obligations pourront être écartées. L’ensemble de ces exceptions, appréciées au cas par cas, est désormais précisé dans le décret.

Une exception à ces obligations pourra également être accordée lorsque l’installation des procédés et dispositifs compromet la viabilité économique du propriétaire du parc de stationnement ou, lorsque ces coûts, renchéris par une contrainte technique, s’avèrent excessifs.

Ces obligations s’appliquent aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées depuis le 1er janvier 2024.

Du nouveau sur : Outils de mise en œuvre de la lutte contre l’artificialisation des sols

Par trois décrets en date du 27 novembre 2023, le pouvoir réglementaire est venu compléter le dispositif «Zéro artificialisation nette». Ces décrets déclinent les modalités de mise en oeuvre du dispositif en vue de répondre à l’objectif à horizon 2050 fixé par le législateur dans la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Décret n° 2023-1096 du 27 novembre 2023 : Qualification des surfaces
Il modifie la nomenclature des surfaces artificialisées et non artificialisées, annexée à l’article R. 101-1 du code de l’urbanisme, et intègre les seuils de référence à partir desquels l’occupation des sols est mesurée.

Décret n° 2023-1097 du 27 novembre 2023 : Déclinaison territoriale
Il prévoit la mise en oeuvre de la territorialisation des objectifs de gestion économe de l’espace et de lutte contre l’artificialisation des sols et l’équilibre entre le niveau d’intervention des régions et des communes via les documents d’urbanisme.

L’article 3 du décret prévoit notamment qu’une autorisation d’urbanisme conforme aux prescriptions d’un document d’urbanisme en vigueur et ayant fixé des objectifs chiffrés de lutte contre l’artificialisation des sols en application de la loi «Climat et Résilience» ne peut être refusée au motif qu’elle serait de nature à compromettre le respect de ces objectifs.

Décret n° 2023-1098 du 27 novembre 2023 : Gouvernance
Il fixe la composition et les modalités de fonctionnement de la commission régionale de conciliation sur l’artificialisation des sols.

Du nouveau sur l’actualité jurisprudentielle Urbanisme: Conséquences d’une modification en cours d’instruction d’une demande de permis de construire

CE, 1er décembre 2023, Commune de Gorbio, n° 448905, Publié au Recueil Lebon

Le Conseil d’Etat est venu, d’une part, clarifier la pratique des modifications en cours d’instruction d’une demande de permis de construire et, d’autre part, définir le régime de ces modifications.

Après avoir souligné qu’aucune disposition expresse du code de l’urbanisme n’y faisait obstacle, le Conseil d’Etat indique que «l’auteur d’une demande de permis de construire peut apporter à son projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature».

Conséquence : cette règle a des effets sur les délais d’instruction.

La relance du délai d’instruction est possible lorsque du fait de l’objet de ces modifications, de leur importance ou de la date à laquelle elles sont présentées, leur examen ne peut être mené à bien dans le délai d’instruction de la demande initiale.

L’autorité compétente doit alors en informer le pétitionnaire par tout moyen en indiquant la date à compter de laquelle, à défaut de décision expresse, la demande modifiée sera réputée acceptée.

Ce que cela implique
Si les modifications, compte tenu de leur objet, de leur importance ou de la date à laquelle elles ont été présentées, ne peuvent être prises en compte dans le délai imparti pour se prononcer sur la demande initiale, les services instructeurs doivent informer le pétitionnaire que les modifications ont pour effet d’ouvrir un nouveau délai d’instruction de la demande ainsi modifiée.

Du nouveau sur : Refonte des dispositions relatives au raccordement et à l’accès aux réseaux publics d’électricité dans le code de l’énergie.

Ordonnance n° 2023-816 du 23 août 2023 relative au raccordement et à l’accès aux réseaux publics d’électricité

L’ordonnance du 23 août 2023 a été prise en application de la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (dite «loi APER») et a refondu le chapitre II relatif au «Raccordement aux réseaux», du titre IV sur «l’accès et le raccordement aux réseaux», Livre III, du code de l’énergie.

Le raccordement est désormais défini comme suit : «Le raccordement d’un utilisateur aux réseaux publics comprend, selon le cas, de manière combinée ou séparée, la création d’ouvrages d’extension, la création d’ouvrages de branchement en basse tension ou le renforcement des réseaux existants».

Les ouvrages de raccordement relèvent des réseaux publics de transport et de distribution.

L’ordonnance modifie notamment les articles L. 342-11 et L. 342-21 du code de
l’énergie :

• La règle du financement des raccordements de plus de 100 mètres par les collectivités disparaît.
• Le pétitionnaire doit désormais financer lui-même ces raccordements.

Une convention de raccordement doit être établie entre le pétitionnaire qui souhaite se raccorder au réseau public de transport ou au réseau public de distribution et le gestionnaire du réseau. Des conditions spécifiques sont définies pour les conventions conclues après le 10 novembre 2023.

L’ordonnance adapte également les procédures d’élaboration des schémas régionaux de raccordement pour les zones non interconnectées (ZNI) et en modifie leur périmètre de mutualisation.