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    Immobilien-Spezial-Sondervermögen und französische Immobilienfonds

    Wie auch in Deutschland wurde in Frankreich die AIFM-Richtlinie 2011/61/UE umgesetzt. Dies erfolgte in Frankreich durch die Verordnung Nr. 2013-676, die am 27. Juli 2013 veröffentlicht wurde. In Deutschland ist am 22. Juli 2013 das Gesetz zur Umsetzung der EU-Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds (Alternative Investment Fund Manager – AIFM) in Kraft getreten. Mit dem AIFM-Umsetzungsgesetz wurde in Deutschland das Investmentgesetz aufgehoben und durch das Kapitalanlagegesetzbuch ersetzt.
    Zweck der AIFM-Richtlinie war zum einen, den Schutz der Anleger zu verstärken. Zum anderen sollte der europäische Austausch bzw. die Anerkennung von EU-Kapital-verwaltungsgesellschaften und die Vermarktung von EU-AIF vereinfacht werden.

    Nach ca. 3 Jahren der Umsetzung der AIFM-Richtlinie sowohl in Frankreich wie in Deutschland stellt sich die Frage der Vereinbarkeit beider Regime. Die deutschen Immobilienfonds haben zu Beginn der Jahre 2000 ca. 40% des Investitionsvolumens in französische Büro und Gewerbe dargestellt. Zwar ist das Investitionsvolumen der deutschen Immobilienfonds in Frankreich heute nicht mehr so hoch wie zu Beginn der Investitionsphase. Die Präsenz der deutschen Immobilienfonds in der französischen Immobilienbranche ist aber beständig und soll in den kommenden Jahren steigen.

    Es stellt sich heute für die deutschen Immobilienfonds, die in Frankreich in Immobilien investiert haben oder investieren, die Frage der Umstrukturierung ihrer Portfolio und der Möglichkeit, die französischen Fondsvehikel zu nutzen.
    Hier stoßen die französischen und die deutschen Regeln aus der AIFM-Umsetzung aufeinander. Beide sehen Schutzregeln der Anleger vor. Beide sehen die Genehmigung und die Überwachung der jeweiligen Aufsichtsbehörden vor. Gelten diese Schutzregeln somit doppelt für Anleger deutscher Immobilienfonds, die in Frankreich über ein AIF-Vehikel strukturiert sind? Ist eine Strukturierung über ein französisches Fondsvehikel für deutsche Immobilienfonds überhaupt möglich?

    Aufgrund wesentlicher Steuerbegünstigungen ist eine der häufig genutzten Fondsstrukturen in Frankreich für Immobilientransaktionen der sogenannte OPCI (organisme de placement collectif immobilier). Der OPCI nimmt dabei die Form einer französischen Aktiengesellschaft mit variablem Kapital oder einer kleinen Aktiengesellschaft (Société par actions simplifiée – SAS) an. Der OPCI muss, vor seiner Gründung, von der französischen Aufsichtsbehörde, der Autorité des Marchés Financiers (“AMF”), genehmigt werden.

    OPCI können entweder als Publikumsfonds gestaltet sein oder nicht. In letzterem Fall handelt es sich um sogenannte „OPPCI“ (organismes professionnels de placements collectifs immobiliers), der nur für “professionelle Investoren” zulässig ist, und für die eine höhere Verschuldungsrate von der AMF toleriert wird. OPCI-Publikumsfonds werden vorliegend nicht analysiert.
    OPCI bieten den Vorteil von der Einkommensteuer befreit zu sein. Zu diesem Zweck müssen folgende Ausschüttungspflichten eingehalten werden:

    • Mieteinnahmen: 85%
    • Nettokapital-Gewinn für den Verkauf des Gebäudes: 50%
    • Dividenden von Konzernen, die dem SIIC Regime¹ unterliegen: 100%

    Zwischen Luxemburg und Frankreich kann die auf Ausschüttungen anwendbare Quellensteuer von 30% durch die Anwendung von Doppelbesteuerungsabkommen reduziert sein (5%), die an deutsche Gesellschafter gezahlt werden, die mehr als 10% an dem OPCI halten. Zwischen Deutschland und Frankreich kann diese Quellensteuer unter bestimmten Voraussetzungen auf der Grundlage des Artikels 119ter des frz. Steuergesetzbuches auf 15% für Dividenden reduziert sein.

    Wie auch deutsche Immobilien-Spezial-Sondervermögen unterliegen OPCI der Pflicht, eine Verwahrstelle (in Frankreich: dépositaire) zu beauftragen, ebenso wie einen Immobilienbewerter und eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (société de gestion de portefeuille, auch „SGP“).

    Der OPCI wird in der Tat ausschließlich von einer Management-Gesellschaft geführt, die durch die AMF anerkannt wird und die eine Vielzahl von Bedingungen und Bestimmungen, die durch die AMF und das französische Gesetz bestimmt werden, einhalten muss.
    Die Management-Gesellschaft hat exklusive und uneingeschränkte Fähigkeit, um den OPCI zu managen, aber sie kann die meisten ihrer Funktionen weitergeben (z.B. die Vermögensverwaltung) und kann nicht bindende „Empfehlungen“ von den Gesellschaftern erhalten.

    Können somit deutsche Immobilien-Spezial-Sondervermögen über OPCI strukturiert sein bzw. in solche investieren?

    Nachstehend zusammengefasst einige Antworten:

    • Eine deutsche Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) kann einen französischen AIF, d.h. also auch einen OPCI, verwalten. Hierzu bestehen zwei Möglichkeiten:
      • Beantragung des EU-Verwaltungspasses
      • Eröffnung einer Zweigniederlassung in Frankreich
    • Beide Verfahren sind klar im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) und im französischen Gesetz geregelt. Die Umsetzung ist praktisch einfach zu handhaben. Zu beachten ist, dass eine Zweigniederlassung die Präsenz zumindest eines Mitarbeiters vor Ort voraussetzt.
    • Nach § 17 KAGB kann für jedes Investmentvermögen nur eine Kapitalverwaltungsgesellschaft zuständig sein, die für die Einhaltung der Anforderungen des KAGB verantwortlich ist.
      Die Ernennung auf Ebene des OPCI der von der AMF anerkannten Management-Gesellschaft (sollte nicht die deutsche KVG die Rolle der Management-Gesellschaft in Frankreich
      übernehmen) nimmt aber der KVG diese Funktion nicht, sondern haftet für die Einhaltung der französischen Regeln.
    • Der OPCI kann als Immobiliengesellschaft i.S.v. § 234 KAGB betrachtet werden. Die Pflicht, dass Immobilien durch Immobiliengesellschaften nur nach vorheriger Bewertung in bereinstimmung mit dem KAGB erworben werden dürfen, kann vertraglich sichergestellt werden, z.B. durch die Pflicht, vor Erwerb einer Immobilie die Genehmigung der Kapitalverwaltungsgesellschaft einzuholen.
    • Somit ist eine Darlehensgewährung i.S.v. § 240 KAGB zulässig, vorausgesetzt, die dort aufgeführten Bedingungen werden respektiert.
    • Es besteht die Möglichkeit, dass es sich bei dem in Frankreich von dem OPCI ernannten Immobilienbewerter um denselben handelt, der auch als Bewerter nach dem KAGB beauftragt wird.

    Die Strukturierung über professionelle OPCI kommt somit für deutsche Immobilien-Spezial-Sondervermögen durchaus in Frage und stellt steuerliche Vorteile dar.
    Ein Erwerb von Anteilen eines OPCI kann ebenfalls von einem Immobilien-Sondervermögen in Erwägung gezogen werden.

    1. Steuerregime für börsennotierte Immobilienfonds, unter bestimmten Umständen auf Option.