Smart News | Droit de la construction et de l’urbanisme

Aurélie Dauger et Hélène Cloëz vous proposent de retrouver régulièrement une sélection de l’actualité légale et jurisprudentielle en droit de la construction et de l’urbanisme.

Droit de la construction

Du nouveau sur l’actualité réglementaire : 11 acteurs de la filière BTP signent une déclaration de solidarité face à la crise des approvisionnements

Sous l’égide du médiateur des entreprises, onze organisations professionnelles de la filière BTP (dont la FFB), représentant les maîtres d’ouvrage, les constructeurs, les fournisseurs et les distributeurs, ont signé le 11 juillet 2022 une déclaration de solidarité pour faire face à la crise des approvisionnements.

Faisant le constat commun de hausses de coûts considérables (135 % sur l’acier, 70% sur le bois et l’aluminium, 287 % sur le fret, pour l’année 2021) qu’elles attribuent avant tout à la crise sanitaire, la guerre en Ukraine n’ayant été qu’un facteur d’aggravation, elles ont élaboré un document qui a pour objet est d’identifier des « bonnes pratiques » à destination des acteurs de terrain, visant à « appréhender de façon équilibrée les effets de la crise », étant précisé qu’il « n’a pas vocation à se substituer aux protocoles et accords contractuels ».

En matière d’achats, les fournisseurs s’engagent sur un certain nombre de bonnes pratiques, telles que la prohibition des hausses de prix inopinées, annulations ou modifications de commandes injustifiées…. Ce qui doit être félicité.

En matière de marchés de travaux, certaines « bonnes pratiques » proposées sont relativement classiques, mais parfois contestables comme c’est le cas pour le recours par principe, à l’imprévision. Celui-ci n’est en effet pas toujours pertinent car la crise des matières premières était apparue et donc prévisible dès le mois de mars 2021; de même, cela ne doit pas concerner des commandes tardives de l’entreprise. Quant à l’insertion de clauses de rencontre, qui ouvrent la porte à une renégociation du prix sans aucun cadre, elles sont incompatibles avec la nature forfaitaire des marchés.

Sous l’égide du médiateur des entreprises, onze organisations professionnelles de la filière BTP (dont la FFB), représentant les maîtres d’ouvrage, les constructeurs, les fournisseurs et les distributeurs, ont signé le 11 juillet 2022 une déclaration de solidarité pour faire face à la crise des approvisionnements.

Faisant le constat commun de hausses de coûts considérables (135 % sur l’acier, 70% sur le bois et l’aluminium, 287 % sur le fret, pour l’année 2021) qu’elles attribuent avant tout à la crise sanitaire, la guerre en Ukraine n’ayant été qu’un facteur d’aggravation, elles ont élaboré un document qui a pour objet est d’identifier des « bonnes pratiques » à destination des acteurs de terrain, visant à « appréhender de façon équilibrée les effets de la crise », étant précisé qu’il « n’a pas vocation à se substituer aux protocoles et accords contractuels ».

En matière d’achats, les fournisseurs s’engagent sur un certain nombre de bonnes pratiques, telles que la prohibition des hausses de prix inopinées, annulations ou modifications de commandes injustifiées…. Ce qui doit être félicité.

En matière de marchés de travaux, certaines « bonnes pratiques » proposées sont relativement classiques, mais parfois contestables comme c’est le cas pour le recours par principe, à l’imprévision. Celui-ci n’est en effet pas toujours pertinent car la crise des matières premières était apparue et donc prévisible dès le mois de mars 2021; de même, cela ne doit pas concerner des commandes tardives de l’entreprise. Quant à l’insertion de clauses de rencontre, qui ouvrent la porte à une renégociation du prix sans aucun cadre, elles sont incompatibles avec la nature forfaitaire des marchés.

Du nouveau sur l’actualité réglementaire : Gare aux vendeurs techniciens, vous êtes des professionnels !

Cass., civ. 3ème , 15 juin 2022, n°21-21.143

Voici un nouvel exemple de la sévérité de la Cour de cassation à l’égard des vendeurs professionnels ou assimilés professionnels. Cet arrêt condamne sur le fondement des vices cachés un vendeur professionnel qui avait fait réaliser d’importants travaux de rénovation avant une vente survenue de nombreuses années plus tard.

En premier lieu, la Cour fait une application large du caractère « professionnel » des techniciens du bâtiment en retenant qu’un entrepreneur en maçonnerie (le vendeur) doit être assimilé à un professionnel au sens de le théorie des vices cachés, alors que le juge de la Cour d’appel de Besançon avait considéré le contraire dès lors que le vice concerné était lié à un défaut du sol, domaine qui ne relevait pas de ses connaissances techniques.

En second lieu, dès lors que le vendeur est assimilé à un vendeur professionnel, la Cour de cassation retient plus classiquement que ce dernier est irréfragablement présumé connaitre les vices de la chose vendue et ne peut se prévaloir d’une clause contractuelle limitative ou exclusive de responsabilité à l’égard de l’acheteur.

Ce que cela implique

L’assimilation automatique d’un technicien à un vendeur professionnel est sévère puisqu’elle emporte l’impossibilité d’aménager contractuellement sa responsabilité au regard des vices cachés.

Du nouveau sur l’actualité jurisprudentielle : Les préjudices immatériels consécutifs à un désordre de nature décennale relèvent également de la responsabilité d’ordre public de l’article 1792 du Code civil

Cass., civ. 3è, 13 juillet 2022, n°21-13567, publié au bulletin

Un entrepreneur avait été chargé de la réalisation de travaux de gros œuvre et de toiture a abandonné le chantier et n’a jamais achevé ses ouvrages.

Le maître d’ouvrage, qui avait pris possession de l’ouvrage inachevé, a constaté l’apparition de désordres et a agi à l’encontre du constructeur et de son assureur sur le fondement de la responsabilité décennale, afin d’obtenir leur condamnation à réparer le préjudice matériel ainsi qu’un préjudice économique de jouissance.

La Cour d’appel, retenant l’existence d’une réception tacite, a condamné le constructeur et son assureur à indemniser le maître d’ouvrage au titre du préjudice matériel sur le fondement de la garantie décennale, mais a rejeté les demandes présentées par ce dernier au titre du préjudice économique de jouissance, au motif que ceux-ci trouvent leur origine dans le non achèvement de l’ouvrage relevant de la responsabilité contractuelle du constructeur.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel en retenant que tous dommages, matériels ou immatériels, consécutifs à un désordre décennal, doivent être réparés par le constructeur tenu à la garantie.

A RETENIR

L’article 1792 du Code civil vise les « dommages » sans distinction du préjudice matériel ou immatériel. Cette décision vient donc préciser sans ambiguïté que la garantie couvre tant le préjudice matériel que le préjudice immatériel. Il doit toutefois être rappelé que l’assurance obligatoire prévue aux articles L.241-1 et A.243-1 du Code des assurances ne couvre que les travaux de remise en état de l’ouvrage, c’est-à-dire le préjudice matériel, sauf garantie complémentaire facultative.

Droit de l’urbanisme

Du nouveau sur la réglementation : Suppression de l’appel pour certains recours : prorogation et extension

Décret n° 2022-929 du 24 juin 2022 modifiant les articles R. 600-6 du CU et R. 811-1-1 du CJA

Depuis un décret n°2013-879 du 1er octobre 2013 l’appel est supprimé pour les recours contre les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement, lorsque le bâtiment ou le lotissement s’implante en zone tendue, au sens de l’article 232 du code général des impôts.

Ce dispositif, prévu à titre expérimental, pour les recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 31 décembre 2022 a été prorogé par le décret du 24 juin 2022 jusqu’au 31 décembre 2027 et vise cette fois les projets comportant plus de deux logements et non plus seulement les bâtiments à usage principal d’habitation.

Le décret étend également le dispositif de suppression de l’appel aux recours dirigés contre :

–      les décisions de refus et d’opposition,

-les actes de création ou de modification des ZAC et les actes approuvant le programme des équipements publics de celles-ci, lorsque la ZAC, située en zone tendue, porte principalement sur la réalisation de logements,

-Les autorisations de défrichement,

-Les autorisations environnementales ainsi que les arrêtés portant prescriptions complémentaires (articles L 181-1 et L181-14 du code de l’environnement),

-Les décisions de dérogation à l’interdiction de porter atteinte aux espèces protégées ainsi que les arrêtés portant prescriptions complémentaires,

-En matière d’IOTA : les décisions de non-opposition à déclaration et les arrêtés portant prescriptions particulières,

-En matière d’ICPE, les récépissés de déclaration ou d’enregistrement ainsi que les arrêtés portant prescriptions complémentaires ou spéciales.

Du nouveau sur la réglementation : Destination et changement de destination

CE, 7 juillet 2022, n° 454789

Pour rappel, les destinations possèdent deux régimes temporels distincts du fait de la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2016 :

• Celui applicable aux PLU en vigueur au 1er janvier 2016 et qui n’ont pas fait l’objet d’une procédure de révision à compter de cette date qui appliquent les anciennes destinations (article R. 123-9 du code de l’urbanisme).
• Celui postérieur au 1er janvier 2016 pour les PLU élaborés ou révisés à partir de cette date et qui appliquent les nouvelles destinations (articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l’urbanisme).

Or, dans un arrêt du 20 mai 2021, la cour administrative d’appel de Paris a considéré que :

• La destination de départ des bâtiments existants doit être appréciée, pour déterminer l’existence d’un changement de destination (articles R. 421-14 et R. 421-17 du CU) et la nécessité d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable au regard des règles découlant des articles R 151-27 et R 151-28 qui vise les nouvelles destinations et ce même si le PLU opposable fait encore référence aux anciennes destinations ;
• S’agissant du respect des règles de fond contenues dans le PLU opposable, il faut se référer aux destinations contenues dans le document. Ainsi, pour les anciens PLU faisant encore référence aux anciennes destinations, c’est au regard de ces anciennes catégories que la conformité d’un projet aux dispositions du PLU doit être appréciée.

Cette solution contestable et contestée vient d’être confirmée par le Conseil d’Etat. Un décret est toutefois actuellement en préparation afin de modifier le Code de l’urbanisme et supprimer cette distinction très pénalisante en pratique entre la forme et le fond des règles d’urbanisme pour apprécier les changements de destination.